Ποια είναι τελικά η αξία των 6.200 στρεμμάτων του Ελληνικού;

Κι ενώ αναμένεται η τελική απόφαση της Ολομέλειας του Ελεγκτικού Συνεδρίου για την τελική έγκριση ή μή

της σύμβασης του Ελληνικού, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος άνοιξε για μία ακόμη φορά χθές τη συζήτηση σχετικά με το πόσο τελικά κοστίζει η έκταση- φιλέτο των 6.200.000 τ.μ..

Μάλιστα, ο πρόεδρος του ΤΕΕ κ. Χρήστος Σπίρτζης μίλησε για ξεπούλημα και δε δίστασε χθές να παρομοιάσει τις τιμές, με τις οποίες παραχωρείται η έκταση του Ελληνικού στο σχήμα υπό τη Lamda Development, με τις αντίστοιχες στο ...Βραχάτι Κορινθίας και τον Αγιο Βασίλειο στο Αντίρριο, με βάση την τεχνικοοικονομική μελέτη που πραγματοποίησε το Επιμελητήριο για τον σκοπό αυτό.
Πιο συγκεκριμένα, το ΤΕΕ υποστήριξε χθές ότι η η αξία τοις μετρητοίς (τί θα έδινε δηλαδή η εταιρεία σε μετρητά σήμερα) διαμορφώνεται στο 1,86 δισ. ευρώ ή 310 ευρώ ανά τ.μ., ενώ αν το ίδιο τίμημα υπολογιστεί με ονομαστική αξία (ήτοι σε βάθος 15ετίας με την καταβολή δόσεων) διαμορφώνεται στα 2,95 δισ. ευρώ ή 492 ευρώ ανά τ.μ.. "Η ονομαστική αξία της προσφοράς της Lamda Development- 915 εκατ. ευρώ- αντιστοιχεί στα 150 ευρώ ανά τ.μ. όση είναι δηλαδή η αξία ανά τ.μ. στο Βραχάτι και τον Αγιο Βασίλειο και απέχει μακράν από τις τιμές ανά τ.μ. σε ένα από τα μεγαλύτερα ''φιλέτα'' της Ευρώπης", ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Σπίρτζης. "Σύμφωνα με την τιμή των 400 εκατ. ευρώ ή 1.400 ευρώ ανά τ.μ., που δόθηκε το 90% του Αστέρα Βουλιαγμένης, μόνο οι εγκαταστάσεις του Αγίου Κοσμά εντός του Ελληνικού, θα κόστιζαν κοντά στο 1,5 δισ. ευρώ".

Τί λέει για την αξία ανά τ.μ. η Lamda; Καταρχάς, η εταιρεία πέραν του ποσού των 915 εκατ. ευρώ, συνυπολογίζει στην προσφορά της και το κόστος των υποδομών (πάρκο, δρόμοι, πλατείες, υπογειοποίηση παραλιακής, παιδικές χαρές, ηλεκτροδότηση, παροχές νερού) ύψους 1,2 δισ. ευρώ, ανεβάζοντας τελικά το συνολικό τίμημα στα 2,1 δισ. ευρώ. Σημειωτέον, ότι το κόστος των υποδομών, με βάση τη μελέτη του ΤΕΕ, αντιστοιχεί σε 350 εκατ. ευρώ. Συνεχίζοντας, η Lamda αναφέρει ότι "με βάση το μέγεθος

της αξιοποιήσιμης επιφάνειας, το κόστος (παραχώρησης) ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται στα 800 ευρώ". Επίσης κατά την εταιρεία "το αξιοποιήσιμο μέγεθος της έκτασης δεν υπερβαίνει τα 2,1 εκατομμύρια τ.μ., το μητροπολιτικό πάρκο, μεγαλύτερο κατά 15 φορές από τον Εθνικό Κήπο, θα καταλαμβάνει έκταση 2 εκατ. τ.μ., ενώ επιπλέον θα δημιουργηθούν και χώροι πρασίνου 800 χιλιάδων τ.μ.»

Τα συμπεράσματα και ο ...αντίλογος

Το πολεοδομικό μοντέλο ανάπτυξης που χρησιμοποιήθηκε ως σενάριο για την τεχνικοοικονομική μελέτη του ΤΕΕ είναι η μελέτη που είχε εκπονηθεί από την Ελληνικό Α.Ε. επί εποχής της προεδρίας κ. Σπ. Πολλάλη, του καθηγητή του Χαρβαρντ, ο οποίος οδηγήθηκε τελικά σε παραίτηση. Η εν λόγω μελέτη, εκπονήθηκε από την Ελληνικό ΑΕ, ύστερα από αίτημα του ΤΑΙΠΕΔ (100% μέτοχος της Ελληνικόν ΑΕ), με στόχο την υποστήριξη της διαγωνιστικής διαδικασίας για την αξιοποίηση του Ελληνικού και όπως έχει υποστηρίξει κατά καιρούς το Ταμείο «είχε στόχο να παρουσιάσει ένα ενδεικτικό σχέδιο ανάπτυξης, συμβατό με το Ν.4062/2012, και αναρτήθηκε στον ψηφιακό χώρο δεδομένων του διαγωνισμού, ώστε να χρησιμοποιηθεί από τους προεπιλεγέντες επενδυτές ως βάση αναφοράς για την ανάπτυξη της έκτασης».

Στο σενάριο αξιοποίησης που παρουσίασε χθές το ΤΕΕ χρησιμοποιήθηκε ΣΔ 0,5 με την έκταση να χωρίζεται σε τρία τμήματα: Μητροπολιτικό πάρκο, έκταση πρώην αεροδρομίου και παράκτιο μέτωπο. Η χρήση της κατοικίας είναι η κυρίαρχη (17% σε επίπεδο κάλυψης και 57% σε επίπεδο δομημένων επιφανειών) και ακολουθούν άλλες χρήσεις τουριστικές, εμπορικές κ.τ.λ..

Το πολεοδομικό μοντέλο που ακολούθησε το ΤΕΕ και στηρίζεται στη μελέτη του καθηγητή Πολλάλη περιλαμβάνει τελικά "τη δημιουργία μίας νέας πόλης με 11.000 κατοικίες με 35 έως 45.000 άτομα, 1,5 εκατ. επισκέπτες, 7.200 κλίνες ξενοδοχείων, 15.000 μόνιμες θέσεις εργασίας, 2.800 κλίνες σε υπηρεσίες υγείας. Το ΤΕΕ υπολόγισε την επενδυτική αξία του ακινήτου με παραμέτρους όπως π.χ. ότι πρόκειται για μία επένδυση με μακροπρόθεσμο ορίζοντα, η κατασκευή της οποίας διαρκεί 15 χρόνια, έχει θετικές χρηματορροές μετά από 9 χρόνια, απευθύνεται σε εγχώριους και διεθνείς επενδυτές", όπως ανέφερε χθές η ηγεσία του ΤΕΕ.

Πάντως, από πλευράς του ΤΑΙΠΕΔ και γενικότερα όσων ασκούν κριτική στο μοντέλο ανάπτυξης που είχε προτείνει η εν λόγω μελέτη και υιοθετείται τώρα από το Επιμελητήριο, αναφέρεται ότι «αυτό προβλέπει ένα 40% της έκτασης να γίνεται κατοικία, χωρίς να αναλύεται το πού θα διατεθεί τελικά αυτή η τρομακτική προσφορά κατοικιών, ειδικότερα το πώς θα απορροφηθεί από μια αγορά ακινήτων, που παρουσιάζει ιστορικά το υψηλότερο στοκ αδιάθετων διαμερισμάτων και το πώς αυτή η παραδοχή τελικά θα επιδράσει πτωτικά στην τιμή των ακινήτων. Η πρόταση του επιλεγέντος επενδυτή, αφορά σε ανάπτυξη κατοικιών μόνο στο 25%».

Ως προς τη μεθοδολογία που χρησιμοποίησε το ΤΕΕ είναι αυτή των προεξοφλημένων ταμειακών ροών (προβλέψεις των μελλοντικών χρηματοροών, αξία μεταπώλησης στο πέρας του χρονικού ορίζοντα εξέτασης της επένδυσης). Κάθε φάση της επένδυσης διαρκεί μία πενταετία, όπου ολοκληρώνεται το 1/3 του έργου. Τα πρώτα χρόνια ολοκληρώνονται οι μη κερδοφόρες χρήσεις, ενώ τα πρώτα 8 χρόνια θα έχουν ολοκληρωθεί επίσης το 50% των κατοικιών και ένα σημαντικό κομμάτι των επιπλέον χρήσεων.

Οπως επισημαίνεται στη μελέτη του ΤΕΕ, το κατασκευαστικό κόστος σε τρέχουσες τιμές αντιστοιχεί στα 4 δισ. ευρώ. Ως προς τις τιμές εκμίσθωσης, ένα ενδεικτικό νούμερο, αν το έργο ήταν ολοκληρωμένο σήμερα, θα παρήγαγε ένα ετήσιο έσοδο 720 εκατ. ευρώ, με σταθμισμένη απόδοση κοντά στο 6%, ενώ η επιχείρηση Ελληνικό Α.Ε. θα έχει λειτουργικά έξοδα (διαχείριση, συντήρηση, ασφάλιστρα,) περί το 30% των ετησίων εσόδων. Ως προς τις λοιπές παραδοχές που λαμβάνει υπόψη το ΤΕΕ είναι επιτόκιο 6,5% και δανειακά κεφάλαια 30% με μέσο πληθωρισμό στο 1,5% και συντελεστή εξόδου στο 10%.

Η ηγεσία του ΤΕΕ ανέφερε ακόμη ότι η έκταση του Ελληνικού "είναι φιλέτο λόγω ακριβώς του μεγέθους της εντός μίας ευρωπαϊκής μητρόπολης και έχει μοναδικότητα, άρα μπορεί να προσφέρει μικρό επενδυτικό κίνδυνο, υψηλές αξίες και μεγάλα κέρδη. Οι απόψεις ποικίλουν- είναι προφανές- ωστόσο όλοι οφείλουμε να υπερασπιζόμαστε το δημόσιο συμφέρον». Ο κ. Σπίρτζης ανέφερε επιπλέον ότι ο νόμος για το Ελληνικό το 2012 ψηφίστηκε το πρώτο 15ημερο του Μαρτίου και δημοσιεύτηκε στις 30 Μαρτίου, ημερομηνία κατά την οποία υπεβλήθησαν και οι προσφορές. «Επομένως δεν υπήρχε ο χρόνος για τη σε βάθος μελέτη του νέου νόμου. Εγιναν αρχικά εννέα εκδηλώσεις ενδιαφέροντος και υποβλήθηκε μία προσφορά με ...μνημείο πράξεων αδιαφάνειας και αποκορύφωμα τη δυνατότητα δημιουργίας καζίνο. Η εκτίμηση του ΤΕΕ βασίζεται στο σενάριο του ΤΑΙΠΕΔ ώστε να μπορεί να γίνει σύγκριση και αν υιοθετούνταν ένα άλλο μοντέλο αξιοποίησης, η εκτίμηση θα ήταν υψηλότερη", ανέφερε ο κ. Σπίρτζης χαρακτηρίζοντας μάλιστα το ΤΑΙΠΕΔ ώς ένα ''κακής ποιότητας δημοπρατήριο''.

Η άλλη πλευρά πάντως σχολιάζοντας τα αποτελέσματα της μελέτης κάνει λόγο για «προφανή σφάλματα στην όλη προσέγγιση. Ενδεικτικά, αναφέρεται ότι «η ονομαστική αξία των 2,95 δισ. ευρώ αντιστοιχεί σε μια πραγματική αξία ίση με 1,86 δισ. ευρώ. Με την παραδοχή ότι η επένδυση κατανέμεται σε 15 έτη όπως αναφέρει και η μελέτη, θα πρέπει το προεξοφλητικό επιτόκιο να είναι χαμηλότερο του 5,5% ώστε να προκύπτει αυτή η πραγματική αξία λαμβάνοντας υπόψη επίσης ότι η εισροή κεφαλαίων θα ξεκινήσει από τον 3 χρόνο και στην συνέχεια θα ισοκατανέμεται μέχρι το πέρας της 15ετίας. Το προεξοφλητικό επιτόκιο είναι το σταθμισμένο κόστος κεφαλαίου το οποίο σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να είναι ίσο με 5,5%, όταν μόνο το κόστος δανεισμού –που η ίδια η μελέτη υποθέτει- είναι ίσο με 6,5%. Είναι βασική γνώση ότι το κόστος ιδίων κεφαλαίων είναι σίγουρα υψηλότερο του κόστους δανεισμού»...

Πηγή:  newmoney